不動産投資のリスク | 不動産投資・収益物件・投資物件、富士企画株式会社はマンション・アパート収益不動産専門

Posts Tagged ‘不動産投資のリスク’

水が溢れるエリアはある

2024-02-25

投資物件を所有していると色々と突発的な事が起こるもんです。

それが自然災害によるものもあれば、人的な要因で起こるものあったりします。

これが所謂リスクと言われるものです。

そのリスクとどう向き合うのか？

例えば僕自身はサーフィンが大好きなので海の側がいいと思っているんですが、

海沿いだと津波の心配が取ることは不可能です。

楽観的に考えるので、津波は来ないだろうと思っているだけです。

これがいいとか悪いとかではなく、僕はそう思っているだけです。

例えば都心部がいいと言っている人は圧倒的に多いんですが

東京直下型地震は３０年以内に７０％の確率で起こると言われてるんですよ。

実際に起こるのかもしれないし、起こらないかもしれません。

実際に東京都内で大地震が起きてしまったらどうなるのか？

東京都内に救急車は３００台程度しかいないと聞きました。

なので全ての大人が人口マッサージ位の知識は身につけとくべきだと思います。

日本は地震が多いと言われてるし、島国なので海岸線も近い場所も多いです。

こう言うのは気にしたら不動産投資はきっと出来ないと思います。

これをカバーするのが火災保険や地震保険になります。

実際にある物件を購入してもらった後に川の氾濫があり、

水害保険がおりて何千万もの修繕代がおりたので、

自腹でお金を払うこともせず、綺麗になったりと言うことはある話です。

ハザードマップと言うのが各市町村で公開していると思います。

気になる方はご自身が住んでいるとこはどうなっているのか確認してみてください。

そして売買の条件にこのハザードマップ上問題がないエリアがいいと言われると

売り物件のハザードマップ上がどうなっているのかを理解して販売しているケースが少ないので

まあまあ買いづらくなってしまうかもです。

当然気にする方もいるし、気にしない人もいるんです。

どちらが物件を紹介する営業マンからしたら楽なのかは

ハザードマップは別に気にしないよ！こう言ってくれる方の方が優先されるもんです。

あっ！いい物件と思って紹介しようと思っても

一旦ハザードマップはどうなっているのか？って調べないとダメですからね。

金融機関によってはこのハザードマップは重視している銀行もあるので

ご自身が気にしてなくても、銀行NGの場合もあったりします。

銀行にもそれぞれ特徴があります。

僕らはお客さんの要望とどの金融機関を使うのかで

この投資物件ならどうかな！と言う物件をひたすら探しては紹介を繰り返しております。

自力で探すか、僕らみたいな営業マンにもある程度は頼った方がいい気がします。

頼られると僕らは本領を発揮できますので( ^ω^ )

会社は四谷にあります。

仕事前の早い時間でも

仕事後の遅い時間でも

勿論土日でもいつでもどうぞいらしてくださいませ。

そんな面談を希望の方は下記リンクからどうぞ

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こんな感じのメンバーが

仲間や家族にする同じアドバイスをさせていただきますので( ^ω^ )

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
Mail:[email protected]

『不動産投資専門サイト』 https://www.fuji-plan.net/
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『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

通い続けて３０年以上

2024-01-28

サーフィンって縄張りみたいのが結構ありまして、

どこがホームポイントなのか？

そう聞かれたら、元々は大洗でしたが、最近は千葉のサンライズになった感じなんです。

もう波乗りをはじめて３４年です( ^ω^ )

不動産投資投資に携わるようになってもう２５年ほど

どちらもまあまあの経験者だと思うんです。

海には沢山の危険があります。

遠くからみていると綺麗ですが、近づいてみると急な流れがあったり

逆にその流れに乗ると簡単に沖に出れたりします。

沖に流されるのと、出るのでは同じことですが

結果的に沖にでるという意味では同じですが、全然違いますよね。

海の中に潜ると、これも色んな危険が待っております。

そういうリスクをちゃんと理解して

それに対処できる訓練を積んでいるから潜ることもできるんです。

あっ、僕はダイビングも２０年以上やってるんです( ^ω^ )

海には様々なリスクがあるし、定期的に海では事故が起こっているんです。

これは不動産投資も同じです。

遠くからみている分にはなんの怪我もしないんですが、

一歩踏み込んでみると色々な危険が待っております。

そういゆうリスクがどんなのがあるのか？

ChatGPTに１００個聞いてみました。

1. 価格の変動リスク
2. 家賃滞納や空室リスク
3. メンテナンス・修繕費用のリスク
4. 金利変動に伴う借入金の返済リスク
5. 地域経済の不安定性
6. 法規制変更に伴うリスク
7. 自然災害に対する被害リスク
8. 不動産市場のサイクルによるリスク
9. 市場需要の変動リスク
10. 予測不能な市場状況のリスク

11. 税金や法的な変更に伴うリスク
12. 開発プロジェクトの遅延や予算超過によるリスク
13. 物件の価値が予想よりも低くなるディベロップメントリスク
14. 地域の不動産供給の急激な変化によるリスク
15. 現地政府や自治体の政策変更によるリスク
16. テナントの信用力や安定性の不確実性
17. 金融市場の変動による融資の制約
18. 環境規制に関する法令違反のリスク
19. 不動産価格の急激な上昇に伴うバブル崩壊リスク
20. 長期の不景気や経済不安によるリスク

31. 物件の建設・開発に伴う設計変更や許認可の遅延リスク
32. 不動産市場における情報の不確実性や透明性の低さ
33. 金融機関との関係悪化に伴う融資の取り決めの変更リスク
34. 地域の社会構造の変化による不動産需要の変動リスク
35. 物件の老朽化やテクノロジー進化による陳腐化リスク
36. 違法建築や土地不正取引の発覚による法的な問題
37. 地域の環境保護団体や住民からの反対運動のリスク
38. インフラ整備の遅れによるアクセスの不便リスク
39. 不動産投資信託（REIT）の市場変動に伴うリスク
40. 地元経済に依存する不動産投資のサイクリカルリスク

41. 地域の政治的な不安定性や紛争の影響
42. 物件の土地利用制限や変更のリスク
43. 地元の労働市場の変動によるテナント入手の難しさ
44. 物件の保険料が予想以上に上昇するリスク
45. 環境に配慮した建築基準の厳格化に伴うコスト増加リスク
46. 不動産プロジェクトの資金調達の遅れによる計画の遅延リスク
47. 物件の土壌汚染や環境ハザードに関する法的問題
48. 物件の利回りが期待と異なる場合のキャッシュフローの変動リスク
49. 新興技術の採用に伴う不動産価値への影響
50. マクロ経済指標の変動による不動産市場の影響

51. 不動産プロジェクトの競合他社との競争リスク
52. 物件の信頼性や品質に関する評判の低下リスク
53. 不正行為や汚職による法的問題の発生リスク
54. 物件のリノベーションやアップグレードの予算超過リスク
55. 地域の人口減少や高齢化による需要減少リスク
56. インフラ整備計画の変更による不動産価値の変動リスク
57. 不動産プロジェクトにおける設計や施工の品質管理の不備リスク
58. 地域の景観や自然環境の変化による物件価値の低下リスク
59. 不動産取引における契約違反や法的紛争のリスク
60. 物件の利用途変更や再開発が規制される可能性のリスク

61. 物件の土地評価が未来において低下するリスク
62. 地域のインフラや公共サービスの不足による不動産価値の低下リスク
63. 物件の建設における変更や追加工事の際の許認可取得の難しさ
64. 住宅ローン金利の急上昇による住宅購買力の低下リスク
65. 不動産プロジェクトの途中解約に伴う損失リスク
66. 物件のエネルギー効率や環境への影響に対する新たな規制リスク
67. 地域の社会構造の変化による不動産需要の変動リスク
68. 物件の履歴に関する法的な問題や負債の発覚リスク
69. 不動産価格の急激な上昇に伴う過熱市場の調整リスク
70. 地域の交通インフラ整備の変更によるアクセスの悪化リスク

71. 物件の建設プロセスにおける技術的な課題や障害のリスク
72. 地域の地価の急激な変動による土地取得の難しさ
73. 物件の建設や運営に関連する訴訟や損害賠償のリスク
74. 物件の利用途変更に伴う地元住民からの反対運動リスク
75. 地域の景気減速や産業構造変化による雇用の減少リスク
76. 物件の耐震性や防災性の不足による災害時の損害リスク
77. 物件の付近に新たな競合物件が出現するリスク
78. 不動産プロジェクトの計画段階での予算設定の誤差リスク
79. 物件の法的な制約や制限による運用上の制約リスク
80. 地域の政治的な状況による不動産市場への影響リスク

81. 物件の土地利用変更に伴う再評価の遅れリスク
82. 不動産価格の変動に対する金融機関の融資ポリシーの変更リスク
83. 物件の建設過程での資材価格の急激な上昇リスク
84. 物件の周辺環境や地域イベントによる評価の変動リスク
85. 物件の耐用年数や寿命が予想よりも短い場合のリスク
86. 物件の地盤沈下や環境変動に伴う構造的な損傷リスク
87. 物件の特定の用途に特化している場合の需要変動リスク
88. 地域の不況による物件の市場価値低下リスク
89. 物件のブランド価値の低下に伴う入居者獲得難易度の増加リスク
90. 物件の規模やスケールによる市場リスクへの感受性

91. 物件のエネルギー消費効率に関する新たな規制や要件の導入リスク
92. 物件のデザインや建築が時代遅れになるリスク
93. 不動産市場のデジタル化に対する適応の遅れリスク
94. 物件の土地使用権や賃借権の法的争いに伴うリスク
95. 物件が不法占拠された場合の迅速な対処が難しいリスク
96. 物件の近隣に環境ハザードや汚染地域が発覚するリスク
97. 不動産プロジェクトにおけるコンプライアンスの不備に伴う罰則リスク
98. 物件のテクノロジーインフラの陳腐化によるリスク
99. 物件の将来的な用途変更に際しての地元コミュニティの反対リスク
100. 不動産市場の変動による資産の再評価リスク

この状況を聞き出すのに２分程度です。

それをコピペしただけです。

内容はChatGPTが言っている言葉なのでネット上にある情報を纏めただけの話でが

これが一般的に不動産投資のリスクと言われる物でしょうか。

この様に沢山のリスクがあるんですが

このリスクをどう理解して対処すればいいのかを知ればいいんです。

海に流される場合があるという話をしましたが、

サーフィンは沖の波に乗るために、その流れを見つけてその流れに乗って沖に出るんです。

一般的に危ないと言われているリスクに乗っているだけなです。

これはその海の流れを理解しているから怖くもないんです。

不動産投資も理解しないと怖いことだらけなです。

サーファー以外の人に伝わればいいんですが、

それぞれのリスクを理解して色んなことにチャレンジできるようになるといいですね。

僕はサハラ砂漠マラソンにチャレンジしまうので、

その為の体つくりをじわじわとしておりますので( ^ω^ )

決断するとなんでもできますからねー！

そんなこんなで今日はコピペしたので少し長い文章になりましたが、

最後まで読んだ方でまだお会いしてない方がいれば

絶対に会いにいらしてくださいまし。

普通はこんな長い文章は読まないと思いますので、

それなりに何かが一致しているから読めると思うんです。

どうせやるなら気が合う人とやった方がいいと思いますので！

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勿論土日でもいつでもどうぞご相談にいらしてくださいませ。

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いい感じのメンバーがいい感じにお話をさせていただきますので

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出来る事をコツコツとやるしかない

2024-01-02

また日本で大地震が起きております。

僕自身にも友達があっちの方にいるので心配です。

海外の友達からも日本は大丈夫？なんて連絡が来ました。

ニュースを見ていると気分が落ちてきます。

祈ることくらいと多少の寄付程度しか出来ません。

とにかくみんな心配ですよね。

過去に大地震は定期的に経験していても、

僕自身はいつも少し離れている場所でしか経験しておりません。

実際に家が倒壊したりしているのはいつも画面越しでしか感じれておりません。

不動産投資家に限らず、地震大国の日本にいる以上ある程度の想定はしなければ

ならないのですが、それ以上の事が起こるから大惨事になっている思うんです。

不動産買うと言うことはこういうリスクがあると理解してください。

そしてこう言うリスクをカバー出来る火災保険もちゃんとあると理解して下さい。

そして火災保険は実際の火災や地震より

何かが飛んできて壊れたとか、そう言う時に使える保険があったりするんです。

うちのアパートも台風の風で塀が倒壊したんですが、全部保険で賄いました。

こういう時こそご自身が入っている保険がどんな内容なのか？

ちゃんとチェックして下さいませ。

そんな見直しも僕らも出来ますので！

何が必要で、何が不要なのかは経験値でお話出来ます。

いつも今自分たちが出来る事を常に全力で行うしかありませんからね。

僕らは不動産投資専門の会社です。

不動産投資に関する全てのことを色々とフォロー出来ますので、

なにかお困りの事があれば何なりとご相談下さいませ。

新年は8日から通常営業致します。

本日は風が強めでしたね。

2023-05-06

不動産投資を始めると物件を所有することになり

自然とその所有しているからこそ発生する責任があります。

例えば本日みたいに風が強くて瓦が飛んでしまい

誰かに怪我をさせたとか、車を傷つけたとか

そういう責任が乗っかってきます。

区分マンションとかでは下の階の方に水漏れで迷惑をかけたり

長年この不動産投資業界に身を置いていると色んな事を経験しました。

そんな僕だからこそ思う事

ちゃんと保険に入って下さい！

管理している物件で火事もありました。

水害の被害もありました。

こういうリスクというのは不動産投資をする上で起こる話です。

なのでリスク回避の点からでもちゃんと入った方がいいと思います。

家賃滞納というリスクはもうほぼありません。

昔は親とかが連帯保証人になったりしてましたが

今は連帯保証人ではなく、家賃保証会社に加入してくださいと

入居の条件として言われるケースが多いので

一般的に滞納リスクというのはもうありません。

仮に滞納したとしても、その保証会社が家賃を立て替えてくれるので

オーナーさんに対して金銭的な負担はほぼない感じです。

こういう時代のニーズに合わせた商品というのは色々と出てきております。

孤独死した場合のその分補償とか

自殺して家賃が下がった場合の差額保証とか

外国人専用の保証会社とか

昔はなかった色んな保証が時代の変化に伴い出てきております。

物件を買うときに色んな不安があると思います。

そういう不安を解消してくれるサービスが色々と合ったりするんです。

僕から見ると、必要な物もあれば

いや〜これはいらんだろ！と思う物もあります。

全てが万が一の話ですが、必要ないものは必要ありません。

そんな相談も含め何でもない聞いて下さいませ。

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投資物件における告知物件はどうなのか？

2016-07-04

投資物件を運営していると、告知事項が必要な物件に出会いますよね。

そんな物件ってどうですか？

告知事項がある物件は辞めますか？

安ければ買いますか？

相場が一部屋５万円の部屋があったとして、

仮に自殺があったら５万円の家賃がどうなるでしょう？

感覚では相場の半分にすれば、入居者は見つかると思います。

もちろんちゃんと告知をしてです。

私個人的には、なかなか住めないですが

安ければいいって人も中にはいます。

傾いている建物も同じです。

外から見ても傾いている部屋があったのですが、

でもそのアパートは満室でした。

入居者と話ましたが、ここは家賃が安いからと言ってました。

前職のメンバーでも事故物件に住んでいたスタッフもいました。

安ければ気にしないよ！

って人はいるんです。

そこで、家賃が５万のところ２．５万で入居してくれれば、

実際の損害額は２．５万になります。

これをどう感じるかです。

入居が付かなくなるんじゃないのか？

そんなことはないんです。

家賃を半分にすれば、だいたい決まるもんです。

不動産投資をする上で、色々なリスクがありますが

そのリスクを理解して、問題ないと感じることがいいと思います。

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最近、この自殺や殺人などが取り上げられております。

一般住宅での話と投資物件での話では性質が違います。

自分で住む家は嫌ですよね。

でも、借りてくれる人がいるなら、別にいっか！

そう思えると、もしもの時に気が楽になると思います。

なので、運営上ではそれほど問題ないと思います。

ただ売却する時は、安くなってしまうケースが多くなってしまいます。

そんな相談も不動産投資専門だから可能です。

土地で売却することもありません。

不動産投資専門家だから出来るアドバイスが沢山あります。

困った時こそお役にたてると思いますので、

どうぞお気軽にご相談下さいませ。

まずは、メールでもいいです。

[email protected]

お近くの方はどうぞ四谷までお越しくださいませ(^O^)／

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新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階富士企画株式会社
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不動産投資失敗から学べること　その２

2016-03-19

不動産投資を成功させるには、成功者の話より

失敗者の話で学んだ方がいいかもしれません。

そんなことで昨日の続きです。

３年程の所有して間に起きた大きな出来事です。

詳細は昨日の記事をご覧ください。

http://goo.gl/iAyM0x

・購入後の管理会社が倒産して、数ヶ月分の家賃と敷金が回収出来なかった。

・不良入居者を入れられ何か月も滞納して、最終的には夜逃げ・・しかも３件も！！

・満室経営をしているが、高額なリフォームをしてしまっていた。

短期間でこんなことが重なるケースはあまりないですが、

リスクとしては考えられる話です。

では、どのように学べばいいのか？

・管理会社の倒産

これは難しい判断ですよね。

上場している会社であればまだしも、地元の管理会社の内情まで把握して

管理委託契約を結ぶことなんて難しいです。

弊社の情報は帝国データーバンクなのどに公開しているので、

調べようと思えば調べられます。

若干の費用が掛かると思いますが・・

でもそれ以外の調べる方法って普通の人は難しいですよね。

担当者と話て感じて、会社の雰囲気などで、感じること位が現実なのでしょうか

そういうリスクもあるとまずは、知って下さい。

次に滞納リスクです。

これは保証会社に加入してもらえれば入居者が滞納しても

オーナーには家賃が振り込まれます。プランによっては滞納保障だけでなく

夜逃げした場合の保証なのどまで入っている場合もあります。

保障会社によっても色々なプランがあるので確認するといいかもです。

次にリフォームです。

管理会社によってこれも金額は様々です。

一般的に比べやすいのが、クロスの単価です。

一般的に、安い材料で８００円から１，０００円位で

高い材料は１，２００から１，５００円位のイメージでしょうか。

クロスの単価だけで判断するより、

トータル的に判断するといいと思います。

まれに平米数を誤魔化して単価は安いけど平米数が多めに見積もりを

してくる人もいるので注意も必要です。

クロスの単価に注目していることはリフォーム会社さんも知っております。

それと職人が１日動くと、手間賃で２万から３万の請求があります。

１時間の作業でも半人工として請求されると思います。

リフォーム代が高いのか、安いのかは、

先輩大家さんに聞けばいいんです。

その辺りの情報はシェアしあいながら出来るといいですよね。

我々に聞いてもらっても、ある程度お答え出来ます。

ちなみにこの物件は売却してほしいと頼まれまして、

購入時より高く売却することも出来て、

儲かったかどうかで言うと、十分利益を出せております。

その物件を買った人も、はじめての１棟目でした。

そのお客さんはこの物件を足掛かりに、２年程で５棟購入してもらいました。

何棟も購入した時に聞いてみました。

どれが一番利益出してます？

ダントツで１棟目の物件とのことです。

オーナーが変われば何かが変わるのか？

そんなこもあると思います。

事前に十分リスクを知っていれば、回避できることも沢山あるので、

ちょっと不安に思った段階でどうぞお気軽にご相談下さい。

早い方が、色々と提案出来ますし、沢山のフォローが出来ますので！

今日も最後までお読みいただきありあがとうございます。

明日は、もう一人の失敗事例をお伝え致します。

失敗から学べることを学び、失敗しないアパート経営をして下さい。

スタッフ全員でフォーロー致します！！

仲間や家族にする同じアドバイスが出来ると思います。

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不動産投資をなぜ始めるのか？深く考えてみよう！

2016-03-14

不動産投資を始めるにはなにか理由があると思います。

将来の年金不安に依る投資

早期セミリタイヤの為の投資

㈱で利益が出たから安定的な不動産へ切り替え

周りの人に勧められたから

節税目的

相続対策

とにかく理由はあると思います。

その理由をもっと深く考えてみませんか？

本当に不動産投資でいいのか？

他の投資も色々とあります。

ちゃんと考えて欲しいんです。

今一度、なぜ不動産投資・アパート経営をするのか？

将来の〇〇したい！

それには、アパート経営は必要なのか？

私もそうですが、アパート経営に向いていない人もいます。

そんな人が買ってしまったら、後で苦労すると思います。

でも、アパートなどの投資物件が欲しいと言われれば

どんな物件を探しているのか？

お客さんのお探しの条件をお伺いして

それに合う投資物件を探すのが我々の仕事なんです。

まれに、ちょっと向いてないかなぁ～？って人もおります。

でも買いたいって言われているので、

イヤイヤ向いてないから辞めた方がいいですよ～って言えないですから(＠_＠;)

変な物件を買おうとする人には、ストップをかけることは出来ますが、

性格のことで、向いてないかな？って程度なので、

勘違いの場合もあるし・・難しいんですよね。

だから、ご自身が不動産投資に向いているか

今一度向き合って下さいませ。

不動産投資には沢山のリスクがあります。

滞納・自殺・火事を代表に

入居者がなかなか見つからない

リフォーム費用が想像以上に掛かる

そんなリスクを回避する方法もしっております。

我々の仕事は、そんな不安を取り除くことから始まります。

１時間でも２時間でも何度でも、じっくと不安が取れるまでお話ししましょ(￣▽￣)

仲間や家族にする同じアドバイスをしております。

なので、時には強く言うこともあります。

でも本気に思ってのことなのでお許しください。

本気のアドバイスをするメンバーです。

いいハートを持ったメンバーが揃っております(￣▽￣)

どうぞ心で感じに来て下さいませ。

富士企画には、第二のリビングと呼んでもらいたい部屋があります。

どうぞお気軽にくつろぎにお立ちより下さいませ(￣▽￣)

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『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

アパート経営なんでも相談会しております。

2014-10-23

アパート経営でお悩みのある方、お答え出来る事何でもお伝え致します。

お近くの方は、直接四谷までお越し下さいませ。

仕事帰りの遅い時間でも

仕事前の早い時間でも

もちろん土日でも事前にご連絡頂ければ何時でも大丈夫です。

https://www.fuji-plan.net/p2/

いいお話が出来ると思いますので、お気軽にどうぞ(^O^)／

また、遠い人や、直接合うにはまだ抵抗がある方は、

メールでもどうぞお問い合わせ下さいませ。

[email protected]

担当は、新川が対応せせて頂きます。

不動産投資専門会社に１５年以上勤め、

沢山の事を経験しているからお伝え出来るフォローをさせて頂きます。

アパート経営の事、答えられる範囲で全て答えさせて頂きます。

やりとり上お名前だけあった方がやりやすいので、

匿名でもかまいまいませんので、お名前はお書き下さいませ。

携帯に直接ご連絡でも大丈夫です。

o9o-46o1-65o1

お気軽にどうぞ(^O^)／

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