使える金額で買える物件が決まる。

2023-05-04

不動投資始めてみたいけど、自分なんかには無理と思っている人は沢山いると思います。

そんな人の為にどの位の目安なのかをお伝え致します。

 

まず、現金で買うのか？

それを元手に融資を機みたいのか？

 

この辺りの判断をいなければなりません。

仮に自己資金が５００万とした場合にどうなるのか説明致します。

 

物件を購入すると、仲介手数料、登記費用、火災保険とか色々な諸経費が掛かりますが、

それが大体物件価格の１割程度かかると思って下さい。

 

５００万、利回り１０％の戸建てを買おうとした場合

年間５０万の収入が増えると言うことになります。

 

銀行に５００万預けていて年間５０万も増えるなんてことありますか？

今の時代そんなのはありえません。

 

だから銀行に預けて良くよりかは儲かると思います。

ただこれがずっと入居者がいた場合でして

退去したりすると家賃が入ってこなくなるので

 

思い通りに行かない場合もあります。

 

でも１２月の内６か月空室のままってそうあるとは思いません。

だから半年空室だったとしても２５万入って来るんです。

 

これでも銀行に預けてるより増えていると思います。

銀行で増えるのはどんなに多くても５００円程度です。

なんなら現金を引き出すのに手数料を取られたりするので

 

あっと言う間に利息はなくなってしまいます。

 

これが現金で不動産投資をやった場合のイメージです。

 

こんどは融資をした場合どうなるか？

そんな説明をしたいと思います。

 

そもそもどの位借り入れでが出来るのか？

イメージとして年収の１０倍、２０倍まで融資をするとかいう銀行さんがおります。

 

なので年収が７００万の人は７０００万であったり１億４０００万だったりする感じです。

こういう年収の倍率も言わない金融機関もありますが

 

そして実際の年収がどの位あったらいいのか？

年収７００万以上あればどの金融機関でも融資は取り組んでもらえます。

５００万以下の場合は、別途共同担保や

 

（共同担保は、購入物件以外の不動産で借入は合ってもいいんですが、

ポイントは銀行評価がどの位でるかです）

 

自己資金が足りなかったり、評価が出なかったり

年収が銀行の規定に届いてないとか

そんな場合にプラスの材料としてみてもらえるケースがあります。

 

５００万の自己資金を利回り１０％の物件を買った場合

 

購入物件が５０００万になれば全額ローンで借入でいなければなりません。

※諸経費で５００万ほど使ってしまうからです。

 

購入物件が３０００万になれば自己資金を諸経費に３００万使っても

購入価格の方にも使えるので、借入額が２８００万程度に抑えられます。

 

 

それぞれ借入期間が２０年で金利が３％で計算してみました。

アパートローンは住宅ローンに比べて金利は高めです。

 

５０００万の借入、金利が３％での月の支払いが２７７，２９９円　年間３，３２７，５８８円になり

ここから利回りが１０％としたら収入が５００万なので

差し引きが１，６７２，４１２円になります。

 

２８００万の借入、金利が３％の場合は、月の支払いが１６６，３７９円　年間で１，９９６，５４８円になり

３０００万の物件で利回りが１０％だと３００万の収入なので

差し引きが１，００３，４５２円になります。

 

自己資金として使うお金は同じ５００万です。

５０００万はフルローン、３０００万は一部自己資金をいれての数字です。

 

借入額に５０００万は多いかな…なんて嫌な感じがしなければ５０００万の方が筋的にはいいんです。

 

これは全てが上手くいったときの話ですが、

こんな感じのイメージなのかとご理解下さい。

 

借入が怖いと言って現金で投資をすると手残りは５０万です。

借入と言うリスクを負うことになりますが、

全部一気に空室になるなんてことはありえません。

 

不動産投資にはこんな感じで色んなリスクがあります。

そういうリスクを理解して、えい！っていう気持ちがちゃんとないと始めることが出来ないもんです。

 

だからこそ、何度も僕らと話をして、

やりたい事をちゃんと共有して欲しいんです。

 

そういうのを共有出来たら、好みの物件を探すことが出来ると思ってます。

だからどうぞ何度でも遊びにいらして下さいませ。

 

仕事前の早い時間でも

仕事後の遅い時間でも

勿論土日でもいつでもどうぞいらして下さいませ。

 

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