売却を考えた入居募集をして下さい。

2018-04-25

不動産投資をする上でとても大切なのが

入居率の維持ですよね。

 

満室経営をずっとしたいですよね。

 

空室を埋める方法として、

手っ取り早いのが、家賃の値下げです。

 

その物件が成功したのか、失敗だったのかが確定するのは、

最終的にその物件を売却した時に確定すると思います。

 

所有している期間は利益が出なくても、

売却時に売却益が出れば、それも成功です。

 

逆に所有している期間は利益が出たけど

売却時に安くしか売却出来なくて、損をするなんてこともあります。

 

 

投資物件の査定方法を知って下さい。

 

不動産の査定方法のベースは

 

土地の値段

建物の値段

 

この２つで成り立っております。

 

一般的には土地の相場があったり

建物は構造と築年数で建物価格が出せます。

 

この２つと近隣事例などを見て価格を決めます。

 

一般住宅はこの方法で計算しております。

 

 

では投資物件はどうなるでしょうか？

 

簡単に言うと、一般住宅の査定方法を参考にして

利回りの相場に合わせて売買価格を決めます。

 

なので、実際の売りに出ている投資物件は

実際の評価と乖離している物件が多いと思います。

 

投資物件に関しては、利回りで売却出来るんです。

 

逆になんか凄い安い物件がたまに出てきますよね？

 

あれは、土地の値段を出して、

建物は税務上の評価で価値がなしと判断されて

ほぼ土地値のみで売りに出ているケースが多いですかね。

 

これは値付けが、一般住宅と同じになっているだけですね。

 

投資物件は利回りで売れます。

 

土地の相場があるように、

利回りにも相場が確実にあります。

 

その利回りは、家賃で決まります。

 

家賃が下がると、利回りが下がると覚えといて下さい。

 

みんな知っているはずです。

でも空室を早く埋めたいから、

少し家賃を下げても入居させたい。

 

それは当たり前のことですが、

でも、家賃が下がると、利回りが下がり、

最終的には売却する時の金額が下がるだけなんです。

 

利回りが１０％のエリアであれば、

家賃収入が３００万であれば、

販売価格は３０００万になるもんです。

 

そう考えながら賃貸の入居付をした方がいいんです。

 

仮に家賃を１０００円下げたら、決めたいとのお客さんがいた場合。

 

家賃は下げない代わりに１か月、２か月のﾌﾘｰﾚﾝﾄを付けるよ！

 

そう言って家賃を維持することや

上手にリフォームして、家賃を上げる努力をして下さいませ。

 

そう思っている反面。

実際私も家賃を下げて募集することもあります。

 

常に家賃が下がると、利回りが下がり、最終的に売却する時の価格に影響すると

そう頭の隅にでも置いているといい気がしてます。

 

投資物件は購入して終わりではありません。

 

購入してからがスタートです。

 

購入してからの方が色々とありますよ。

 

買うことだけに注目している人が多いので、

買った後のことも気にしながら物件を探しをして下さい。

 

物件探しのお手伝いも出来ますので、

どうぞお近くにいらした方はお気軽にお立ちよりくださいませ。

 

仕事前の早い時間でも

仕事後の遅い時間でも

もちろん土日でもいつでもいらして下さいませ。

 

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少しは参考になると思いますので(^O^)／

 

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