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不動産投資失敗から学べること その２
不動産投資を成功させるには、成功者の話より
失敗者の話で学んだ方がいいかもしれません。
そんなことで昨日の続きです。
３年程の所有して間に起きた大きな出来事です。
詳細は昨日の記事をご覧ください。
・購入後の管理会社が倒産して、数ヶ月分の家賃と敷金が回収出来なかった。
・不良入居者を入れられ何か月も滞納して、最終的には夜逃げ・・しかも３件も！！
・満室経営をしているが、高額なリフォームをしてしまっていた。
短期間でこんなことが重なるケースはあまりないですが、
リスクとしては考えられる話です。
では、どのように学べばいいのか？
・管理会社の倒産
これは難しい判断ですよね。
上場している会社であればまだしも、地元の管理会社の内情まで把握して
管理委託契約を結ぶことなんて難しいです。
弊社の情報は帝国データーバンクなのどに公開しているので、
調べようと思えば調べられます。
若干の費用が掛かると思いますが・・
でもそれ以外の調べる方法って普通の人は難しいですよね。
担当者と話て感じて、会社の雰囲気などで、感じること位が現実なのでしょうか
そういうリスクもあるとまずは、知って下さい。
次に滞納リスクです。
これは保証会社に加入してもらえれば入居者が滞納しても
オーナーには家賃が振り込まれます。プランによっては滞納保障だけでなく
夜逃げした場合の保証なのどまで入っている場合もあります。
保障会社によっても色々なプランがあるので確認するといいかもです。
次にリフォームです。
管理会社によってこれも金額は様々です。
一般的に比べやすいのが、クロスの単価です。
一般的に、安い材料で８００円から１，０００円位で
高い材料は１，２００から１，５００円位のイメージでしょうか。
クロスの単価だけで判断するより、
トータル的に判断するといいと思います。
まれに平米数を誤魔化して単価は安いけど平米数が多めに見積もりを
してくる人もいるので注意も必要です。
クロスの単価に注目していることはリフォーム会社さんも知っております。
それと職人が１日動くと、手間賃で２万から３万の請求があります。
１時間の作業でも半人工として請求されると思います。
リフォーム代が高いのか、安いのかは、
先輩大家さんに聞けばいいんです。
その辺りの情報はシェアしあいながら出来るといいですよね。
我々に聞いてもらっても、ある程度お答え出来ます。
ちなみにこの物件は売却してほしいと頼まれまして、
購入時より高く売却することも出来て、
儲かったかどうかで言うと、十分利益を出せております。
その物件を買った人も、はじめての１棟目でした。
そのお客さんはこの物件を足掛かりに、２年程で５棟購入してもらいました。
何棟も購入した時に聞いてみました。
どれが一番利益出してます？
ダントツで１棟目の物件とのことです。
オーナーが変われば何かが変わるのか？
そんなこもあると思います。
事前に十分リスクを知っていれば、回避できることも沢山あるので、
ちょっと不安に思った段階でどうぞお気軽にご相談下さい。
早い方が、色々と提案出来ますし、沢山のフォローが出来ますので！
今日も最後までお読みいただきありあがとうございます。
明日は、もう一人の失敗事例をお伝え致します。
失敗から学べることを学び、失敗しないアパート経営をして下さい。
スタッフ全員でフォーロー致します！！
仲間や家族にする同じアドバイスが出来ると思います。
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